Valutazione dell'immobile e come stabilire il prezzo di vendita
Vendere una seconda casa senza sapere quali tasse pagare può portare a brutte sorprese. In Abitiamo Group, crediamo che il nostro primo dovere sia proteggerti, spiegandoti ogni aspetto della vendita con chiarezza. Ci assicuriamo che tutto fili liscio, senza imprevisti.
Vediamo allora quali sono le tasse e i costi da mettere in conto.
La tassa principale: la plusvalenza (solo entro 5 anni)
La paura più grande quando si vende una seconda casa è la tassa sulla plusvalenza.
Cos'è? È un'imposta sul guadagno (il "plusvalore") che ricavi dalla vendita. La buona notizia è che, molto spesso, questa tassa non si paga.
La plusvalenza si paga solo se vendi l'immobile entro 5 anni dalla data in cui lo hai acquistato. Se hai comprato la tua casa al mare 6 anni fa, o 10, o 20, puoi tirare un sospiro di sollievo: non dovrai pagare nulla sull'eventuale guadagno.
Inoltre, la plusvalenza non si paga mai sugli immobili ricevuti in eredità, non importa quanto tempo dopo decidiate di venderli.
Come si calcola (e si paga) la plusvalenza?
Se la tua vendita rientra nel caso dei 5 anni, la plusvalenza tassabile si calcola sulla differenza tra il prezzo di vendita (indicato nel rogito notarile) e il prezzo di acquisto (pagato al momento dell'acquisto originario).
Dal prezzo di acquisto si devono dedurre tutti i costi sostenuti e documentati: le spese notarili di allora, le imposte pagate (come l'imposta di registro), i costi di eventuali ristrutturazioni straordinarie e anche la mediazione pagata all'agenzia immobiliare.
Qui il nostro lavoro di controllo dei documenti fa la differenza. È importantissimo conservare fatture e ricevute, perché ogni costo che puoi dimostrare riduce la base imponibile e, di conseguenza, l'imposta da pagare.
Una volta calcolata la plusvalenza netta, hai due opzioni per pagarla:
- Tassazione ordinaria (IRPEF): Il guadagno si somma agli altri tuoi redditi (come lavoro o pensione) e viene tassato secondo il tuo scaglione IRPEF.
- Imposta sostitutiva al 26%: Puoi chiedere al notaio, al momento del rogito, di applicare un'imposta secca del 26% solo sulla plusvalenza. Questa è quasi sempre la scelta più vantaggiosa.
I costi obbligatori: APE e la tassa sui rifiuti (TARI)
Oltre alle tasse sul guadagno, ci sono due questioni pratiche che ogni venditore deve gestire.
Quanto costa un APE per vendita casa?
L'APE (Attestato di Prestazione Energetica) è obbligatorio. Serve un tecnico abilitato per redigerlo e dovrai mostrarlo all'acquirente fin dalle prime fasi, per poi allegarlo al rogito. Il costo cambia un po' a seconda della città e della casa (grandezza, impianti), ma di solito si spende tra i 150 e i 300 euro. È una spesa piccola, ma non se ne può fare a meno.
Come disdire la TARI per vendita casa?
La TARI (tassa sui rifiuti) è legata al possesso della casa e bisogna disdirla attivamente: non si chiude in automatico con il rogito.
Il venditore deve presentare la "dichiarazione di cessazione" all'Ufficio Tributi del Comune. Va fatto entro i termini previsti dal regolamento comunale (spesso 60 o 90 giorni dal rogito), allegando una copia dell'atto di vendita. Se te ne dimentichi, rischi di continuare a ricevere richieste di pagamento per una casa che non è più tua.
Altri dubbi comuni sulla vendita
Chi paga l'IMU nell'anno della vendita?
L'IMU si paga in proporzione ai mesi di possesso nell'anno. Se vendi casa il 20 maggio, tu pagherai l'IMU per 5 mesi (gennaio-maggio) e l'acquirente per i restanti 7. Il mese del rogito viene conteggiato a carico di chi ha posseduto l'immobile per più giorni in quel mese (di solito, se si vende dopo il giorno 15, il mese è a carico del venditore).
Ho ricevuto la casa in donazione, pago la plusvalenza?
Sì, se la vendi entro 5 anni. Attenzione: per le donazioni, i 5 anni si calcolano partendo dalla data in cui la persona che te l'ha donata (il donante) l'aveva acquistata originariamente.
Le spese del notaio chi le paga?
Le spese notarili per l'atto di vendita sono quasi sempre a carico di chi compra. Il venditore, però, deve pagare per sistemare eventuali documenti mancanti o per le sanatorie necessarie prima di arrivare al rogito (ad esempio, regolarizzare una difformità catastale: una cosa che noi di Abitiamo controlliamo sempre prima di mettere in vendita).
Vendere una seconda casa richiede preparazione e attenzione. Per gestire gli aspetti fiscali e burocratici senza stress, affidati a chi da 30 anni lavora con trasparenza per proteggere i propri clienti.
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